פסק-דין בתיק ע"א 3554-09

1.         בעלי הדין רכשו יחדיו נכס מקרקעין הכולל מבנה והנמצא ברח' רשב"ם 5 בירושלים (להלן: הנכס). המחלוקת ביניהם הובילה לשני ערעורים, שבמרכזם שני פסקי דין שניתנו על ידי בית משפט שלום (כב' השופטת מ' אביב) בסכסוך לגבי הנכס. פסק הדין הראשון נבחן בערעור קודם. באותו ערעור החליט בית המשפט המחוזי (כב' השופטים צ' זילברטל, י' ענבר, ר' שטרנברג-אליעז) לקבל את הערעור בחלקו ולהחזיר את הדיון לבית משפט קמא במספר סוגיות לקביעת ממצאי עובדה שנפקדו. בית המשפט המחוזי פרט מהם הממצאים החסרים, והדגיש שיקולים שיש ליתן להם משקל בקביעתם (להלן: פסק הדין בערעור).

            לאחר שהוחזר התיק, נתן בית משפט שלום פסק דין נוסף (להלן: פסק הדין השני), כאשר לפניו עמדו גם סיכומים משלימים בעניינים שבהם עסק פסק הדין בערעור. על פסק הדין השני נסוב הערעור שלפנינו.

2.         כבר בתחילת פסק הדין השני, ציינה כב' שופטת בית משפט קמא:

"הממצאים העובדתיים אליהם הגעתי בתיק זה אינם עולים בקנה אחד עם קביעותיו של בית המשפט המחוזי, כפי שהן באות לידי ביטוי בפסק הערעור. גם לאחר הערעור חזרתי והעמקתי בממצאים העובדתיים ואיני רואה כי שגיתי. נהפוך הוא.

מן הממצאים העובדתיים אליהם הגעתי נגזרות גם המסקנות והתוצאות המשפטיות. לפיכך, איני רואה מקום לשנות את תוצאותיו של פסק הדין המקורי" (סעיף 2 לפסק הדין).

            נקל להבין כי הערעור שלפנינו עוסק, בעיקרו של דבר, ב"חריגות" של בית משפט קמא מהוראות פסק הדין בערעור.

המשיבים טוענים מנגד, שיש לקבל את הקביעות העובדתיות שנקבעו בפסק הדין, שהרי ערכאת הערעור החזירה לבית משפט השלום את התיק לסיום המלאכה. ב"כ המשיבים הפנה לפיסקה 21 לפסק הדין בערעור, שבה הובהר כי הדיון מוחזר כדי שבית משפט קמא הוא שיקבע ממצאי עובדה (בציינו " שבנושאים העיקריים בהם התקבל הערעור הוחזר הדיון לבית המשפט קמא ואין אנו מכריעים בהם לגופם"), וב"כ המשיבים מבקש ללמוד מדברים אלו, כי בית המשפט המחוזי העביר את המושכות לבית המשפט קמא, והוא עצמו נמנע מקביעת עובדות.

3.         המלאכה שלפנינו אינה פשוטה: מחד, אין ספק כי שופטת בית משפט השלום לא ראתה לנכון לקבל את הדרכת בית המשפט המחוזי לעניין הקביעות העובדתיות, אף כי היא מחייבת אותה בדין, ומאידך, חל הכלל שאין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית. בשל הקושי האמור, שקלנו אם לא נכון להחזיר שוב את התיק לבית משפט שלום לדיון לפני שופט אחר. בסופו של דבר, החלטנו, חרף הקשיים, להביא את הסכסוך לסיומו לפנינו, ככל שנוכל.

השיפוץ בשטח המשותף

4.         הסוגיה המרכזית שבמחלוקת היא סוגיה שלגביה נתן בית המשפט המחוזי בערעור הוראות מפורטות, ועניינה שיפוץ השטח המשותף, אשר על-פי ההסכם בין הצדדים הוטל לביצוע על המשיבים, ואשר בוצע בפועל על-ידי המערערים. המערערים תבעו השבת מלוא עלות השיפוץ. המערערים גם טוענים כי מתוך סך 90,500 דולר ששילמו למשיבים, 77,000 דולר נועדו עבור פינוי הדייר המוגן שהיה בנכס, והיתרה עבור יתר ההתחייבויות על פי הסכם הרכישה, דהיינו, לשיטת המערערים -13,500 דולר, עבור עבודות השיפוץ (40% מעלות אותן עבודות, כהולם את אחוזי בעלותם בנכס). מדובר, בין השאר, בשיפוץ המדרגות וחדר המדרגות ושיפוץ כביש הגישה לכניסה לבניין.

המחלוקת בין הצדדים לעניין השיפוץ עסקה בעיקר בשאלת המועד שבו היה אמור להתבצע השיפוץ, כאשר המשיבים טוענים כי המערערים ביצעו אותו לפני המועד שנקבע, וללא הסכמתם. לשיטת המערערים, העובדה שהם שילמו למשיבים מראש את מלוא חלקם עבור ביצוע העבודות בחלקים המשותפים, תומכת בטענתם שהיה על המשיבים להתחיל בביצוע העבודות המוסכמות מייד עם קבלת החזקה בבנין. המערערים טוענים, כי מאחר שהמשיבים לא עשו כן, החלו הם עצמם בביצוע עבודות השיפוץ המוסכמות במקומם של המשיבים. המערערים מדגישים, כי המשיבים היו עדים לביצוע השיפוצים על ידם, לא הביעו כל התנגדות בעת ביצוע העבודות, והתנגדותם באה רק בשלב מאוחר - לאחר בניית המדרגות, שיפוץ חדר המדרגות כולל ריצוף, ריצוף שבילי הכניסה מהרחוב והשבילים בחצר. לכן, אליבא דמערערים, הם זכאים להחזר מלא של הוצאות השיפוץ מהמשיבים כפי שהוכיחו בקבלות שהגישו כראיה, סכום העומד על 154,958 ש"ח (ליום הגשת התביעה).

5.         בפסק הדין הראשון קבעה שופטת בית משפט השלום, כי המערערים לא היו רשאים לבצע את השיפוץ מבלי לקבל את הסכמת המשיבים, ואף דחתה את טענת המערערים, לפיה המשיבים היו אמורים לבצע את השיפוץ עם קבלת החזקה בבניין. שופטת בית משפט קמא גם דחתה את טענת המערערים, לפיה שילמו למשיבים בגדר עסקת הרכישה סך 13,500 דולר בגין החלק שלהם בשיפוץ. עוד קבעה שופטת בית המשפט קמא בפסק הדין הראשון, כי השיפוץ בשטח המשותף היה אמור להתבצע לאחר תום הבניה על הגג, וגם קבעה כי המערערים ביצעו בגדר השיפוץ שינויים מרחיקי לכת ביחס למוסכם לעניין השיפוץ, ובעיקר בשנותם את כיוון המדרגות בבניין. בסופו של דבר, דחתה שופטת בית משפט קמא את תביעת המערערים להשבת הסכומים אותם שילמו בגין ביצוע עבודות השיפוץ.

6.         בפסק הדין בערעור קבע בית המשפט המחוזי, כי בית משפט השלום התעלם מטענת המערערים - לפיה לא היה מדובר במעשה חד-צדדי, שכן המשיבים הסכימו במשתמע לביצוע השיפוצים - ולא קבע ממצא בעניין זה. בית המשפט המחוזי הדגיש, כי המומחה שמינה בית המשפט, האדריכל גאון, ציין בחוות דעתו שהמשיבים נכחו בזמן ביצוע השיפוצים. בנוסף, על פי פסק הדין בערעור, אחד הפגמים בפסק הדין הראשון היה אי-קביעת ממצא בשאלה אם השיפוצים שבוצעו הם השיפוצים אשר עליהם התחייבו המשיבים בהסכמים בין הצדדים. עוד ציין בית המשפט המחוזי, כי אין בידו לקבל את מסקנת בית משפט קמא, לפיה המועד לביצוע השיפוצים אותם התחייבו המשיבים לבצע נדחה עד לסיום עבודות הבניה על גג הבניין, מועד שטרם הגיע. זאת, כאשר רק בנוגע לשיפוץ החזית הוסכם מפורשות שהעבודה תבוצע בגמר הבניה על הגג, וביחס ליתר חלקי השיפוץ (אלו שבוצעו על ידי המערערים), לא נקבעו מועדי ביצוע, וכאשר כלל לא ברור היה מתי אמורה הבניה על הגג להתבצע (אם בכלל יינתן היתר בניה), מה גם שלא היה כל טעם בדחיית השיפוצים בחדר המדרגות, במדרגות החיצוניות ובגינה, עד לתום הבניה על הגג, בשעה שבפועל כבר נעשה שימוש בנכס. בית המשפט המחוזי דחה, על כן, את מסקנת בית משפט השלום, לפיה המועד המוסכם לביצוע השיפוצים היה לאחר תום הבניה על הגג (למעט שיפוץ החזית), וקבע כי היה על בית משפט השלום לקבוע מהו המועד הסביר לביצוע ההתחייבות האמורה והאם מועד זה חלף בטרם ביצעו המערערים את השיפוץ. בית המשפט המחוזי הוסיף והדגיש, כי הואיל והמשיבים נהנים מעבודות השיפוץ, הרי שמכח עקרונות דיני עשיית עושר ולא במשפט, קמה למערערים הזכות לתבוע שיפוי או השתתפות בעלותו. בית המשפט המחוזי אף הצביע על הצורך בקביעת ממצא בשאלת חישוב עלות הבניה והוכחתה, ממצא שנפקד מפסק הדין הראשון שעמד לפניו. נוסיף, כי ממצא כזה נפקד גם מפסק הדין השני.

7.         שופטת בית משפט קמא בחרה בפסק הדין השני לחזור על הקביעה שבפסק הדין הראשון, ולפיה המועד לביצוע עבודות השיפוץ היה מועד הבניה על הגג, ונימקה זאת בטעמים שונים, שפירטה באריכות. יתר על כן, מסקנתה היתה כי בביצוע פעולת השיפוץ קודם לאותו מועד עשו המערערים " דין לעצמם, באופן חד צדדי ובריוני". כב' השופטת קמא הוסיפה וקבעה, כי אין בחומר שבפניה כל רמז לכך שהמערערים שילמו למשיבים סכום כסף כלשהו, אשר נועד עבור חלקם בשיפוצים. שופטת בית המשפט קמא הוסיפה ועמדה על שורת נזקים, שלשיטתה נגרמו למשיבים בגין עבודות השיפוץ. בהקשר זה ציינה כב' השופטת, כי המערערים " הפכו את כיוון המדרגות, בנו את המרפסות בטרם המועד בו התחייבו, בנו מרפסת מעל פיר המעלית ופלשו וסיפחו לעצמם קטע מתוך הרכוש המשותף" (סעיף 92 לפסק הדין). היא הוסיפה, כי השיפוץ גרם נזקים למשיבים, " הן באותם הפרטים החורגים מן המוסכם, הן בעיתוי שבו נעשו והן בעלות התיקונים אשר יהיה עליהם לבצע לאחר תום הבניה, זאת בנוסף לעצם העובדה כי ספיר [המערערים] הפרו את החוזה ... ופעלו בניגוד לדין" (שם).

8.         אין אנו רואים צורך לעסוק כאן בטעמים שהציג בית משפט קמא לקביעות שעסקו במועד המוסכם לביצוע עבודות השיפוץ וביחס ביניהן ובין קביעות בית המשפט המחוזי בערעור. זאת, מאחר שממילא אנו סבורים כי למערערים עומדת טענה טובה המצדיקה שיפוי מהמשיבים בגין העבודות שבוצעו, מכיוון שגם המשיבים נהנים מעבודות השיפוץ, מה גם שהם היו אמורים לבצע את השיפוצים כחלק ממכלול עבודות הבניה אשר נטלו על עצמם לבצע בנכס בהסכם בין הצדדים, ועל פי גרסתם, התכוונו לבצעם. ההשבה תבוסס על עקרונות " עשיית עושר ולא במשפט", שהרי המשיבים היו אמורים לשאת בהוצאה זו, והיא נחסכה מהם על ידי המערערים והם גם נהנים כאמור מעבודות השיפוץ בפועל.

9.         בקביעת היקף השיפוי הראוי, נביא בגדר שיקולינו את האפשרות שעלות השיפוץ למשיבים היתה נמוכה יותר, מאחר שהיתה נבלעת ממילא, ולו בחלקה, בעבודות הבניה על הגג (שיקול שצוין על ידי בית משפט קמא), וגם נביא בחשבון את הנזקים שנגרמו למשיבים, כפי שתוארו על ידי כב' שופטת בית משפט קמא, ובכללם, את העובדה שהמערערים שינו את כיוון המדרגות, וגם ערכו שינויים מזעריים בפתחי הדירות שלהם על חשבון הרכוש המשותף, שלא על פי המוסכם. מאידך, נשקול גם את העובדה, שעל פי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, מר גאון, שינוי כיוון המדרגות אינו פוגע בערך הנכס של המשיבים, בחוות הדעת גם נאמר: " שינוי כיוון העליה במקרה זה לא משנה כהוא זה את תפקודו של המבנה". אף מדברי המומחה פלדמן עלה, כי במצב זה " תתקבל כניסה פרטית" לדירת המשיבים, " דבר אשר ישביח ערכה". לא נתעלם גם מהטענה שלא נסתרה, לפיה השינויים יכבידו על תכנון פנימי של דירת המשיבים, אך בכל זאת, עובדה היא, כי במהלך ההליך בפני בית משפט קמא נתנו המשיבים הסכמתם לכך, כי השיפוץ אשר עשו המערערים ישאר על כנו. אשר לשיקול שעניינו הנאת המשיבים מעבודות השיפוץ, נציין כי אף בית משפט קמא קבע, כי " כיוון שהשיפוץ נעשה ברכוש המשותף, הרי שחציו של השיפוץ שייך לויינגרטן [המשיבים] והוא נהנה ממנו. אין ספק כי על ויינגרטן להשיב לספיר מחצית זו". בנסיבות אלו, אנו סבורים שבעיקרו של דבר, דעת המשיבים נוחה מהשיפוץ כפי שנעשה והם יתאימו עצמם אליו, אם יש צורך בכך. נוסיף, כי על אף אותן חריגות מהמוסכם - כפי שמצאו ביטוי בחוות דעת המומחים - התרשמנו כי מדובר בשיפוץ שאופן ביצועו אינו רחוק מאומד דעת הצדדים מלכתחילה.

            שיקול רלבנטי נוסף להשתת שיפוי על המשיבים הוא שיקול שביסודו קביעה עובדתית של בית משפט קמא, שעניינה העובדה שהמשיבים לא התנגדו לעבודות השיפוץ, אלא לאחר ביצוע " החלק הארי", כהגדרת שופטת בית משפט קמא. העבודות התבצעו על ידי המערערים החל מחודש מרץ 2003, ורק ב-4.6.03 הגישו המשיבים בקשה לצו מניעה נגד המשך העבודות, כמו גם בקשה לצו עשה להריסת העבודות שכבר בוצעו. בשל העובדה שהמשיבים התמהמהו בהגשת התביעה, סברה אף כב' השופטת קמא כי הם מנועים מלטעון נגד הנזקים אשר נגרמו להם בגין עבודות אלו.

לסיכום, מאחר שאת כלל השיפוצים היה על המשיבים לבצע על פי המוסכם, והמשיבים נהנים מהשיפוצים שביצעו המערערים במקומם, מתבקשת לכאורה המסקנה שראוי להורות על השבה המבטאת הנאה זו, כטענת המערערים. ואולם, יש מקום להפחית מעלות השיפוצים סכום המבטא, ולו בדרך אומדן, את הפגיעה במשיבים.